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‘ 임차인을 위한 법 ’

전세 혹은 월세사는 세입자분들이라면 꼭 알아야 할 임대차 상식이 있습니다.
임대차보호상식과 계약 체결시 체크리스트를 통해 추후 생길지도 모르는 문제와 분쟁을 대비하는 게 좋습니다.

임대계약 체결시 체크리스트

주택임대차보호법

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  • 당사자확인

  • 권리순위
    관계확인

  • 중개대상물
    확인·설명서

  • 대항력 및
    우선변제권확보

  • 대항력 및
    우선변제권확보

  • 당사자 확인
    • 신분증, 등기사항증명서 등을 통해 당사자가 맞는지, 적법한 임대, 임대차 권한이 있는지 확인
  • 권리순위관계 확인
    • 대리인과 계약 체결 시 위임장 대리인 신분증 확인! 임대인과 직접 통화 후 보증금은 임대인 명의 계좌로 직접 송금
  • 중개대상물확인·설명서
    • 중개대상물확인·설명서에 누락된 것은 없는지, 그 내용은 어떤지 꼼꼼히 확인하고 서명하기
  • 대항력 및 우선변제권 확보(1)
    • 임차인은 최대한 주민등록과 확정일자를 받고 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 함

공공임대주택의 임대차 계약서

  • 임대차계약서의 작성
    • 부동산이나 물건을 사용하게 하고 이에 대한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약서
    • 임대할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 임차료를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하며, 이를 문서로 계약의 제반사항을 명시한 것을 임대차계약서라 함
  • 표준임대차계약서의 사용
    • 공공임대주택에 대한 임대차 계약을 체결하려는 사람들은 표준임대차계약서를 사용해야 함 (「공공주택 특별법」 제49조의2제1항)
  • 표준임대차계약서 포함사항 (「공공주택 특별법」 제49조의2제2항 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제32조제2항)
    • 임대료 및 그 증액에 관한 사항
    • 임대차 계약기간
      • 계약기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차의 계약기간은 그 기간을 2년으로 봄 (「주택임대차보호법」 제4조제1항 본문)
      • 공공주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 계약기간이 끝난 후 임대주택을 해당 임차인에게 분양으로 전환할 예정이면 임대차 계약기간을 2년 이내로 설정할 수 있음 (「공공주택 특별법」 제49조의2제3항)
      • 공공주택사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항
      • 공공임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항
      • 분양전환공공임대주택의 분양전환 시기 및 분양전환가격 산정기준
      • 전용면적이 85제곱미터 초과 시, 분양전환가격 산정기준을 포함하지 않을수 있음
    • 분납임대주택의 분납금의 납부시기 및 산정기준
  • 표준임대차계약서 서식 (「공공주택 특별법」 제49조의2제1항 및 「공공주택 특별법 시행규칙」 제32조제1항)
    • 공공건설임대주택용 표준임대차계약서
      • 분납임대주택은 제외 (「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제5호서식)
      • 분납임대주택용 표준임대차계약서 (「공공주택 특별법 시행규칙」별지 제6호서식)
      • 그 외에 공공임대주택용 표준임대차계약서 (「공공주택 특별법 시행규칙」 별지 제7호서식)

[참고]
전, 월세 계약 시 공인중개사가 사용하는 계약서만을 사용하지 않아도 됩니다. 법무부, 국토교통부, 서울시에서 제작해서 배포하고 있는 “표준임대차계약서”를 사용할 수 있습니다. (“표준임대차계약서”는 법무부 홈페이지에서 다운받을 수 있습니다.)

*기준계약서에서는 볼 수 없었던 항목 : 미납 국세, 선순위 확정일자 현황, 수리필요 시설 및 완료시기, 수리 필요 시 임대인 및 임차인 부담 항목, 중개보수 계약

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