우리가 몰랐던 집에 대한 지원과 쉽게 도움을 받을 수 있는 방법을 서울주거상담에서 알려드립니다.
대항력이란?
주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 임차인이 임대인 또는 임대인으로부터 임대주택을 매수한 제3자(임대주택의 소유권을 이전 받은 제3자) 등에게 대항할 힘을 갖는 것으로 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 권리, 임대차계약기간이 종료한 후라도 임차인이 임차보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 계속 거주하며 임대주택의 인도를 거절할 수 있는 권리를 말합니다.
주택의 인도
주민등록
대항력
- 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
[주택임대차보호법 제3조(대항력 등)]
- 이사하는 날 꼭 해야 하는 일
- 전입신고(주민등록)
- 확정일자 받기
확정일자란?
확정일자란 법원 또는 읍·면·동 주민센터 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후 순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.
- 확정일자 받는 방법
- 임대차계약서에 읍·면·동 주민센터 또는 법원·등기소의 공무원이 확정일자인을 찍어주는 방법
- 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법
- 거주중인 임대주택이 경매로 넘어간다면?
대항력과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 [민사집행법]에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. [주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)]
+주택의 인도
주민등록
대항력
+=확정일자
우선변제권
- 상기 세 가지 조건(주택의 인도, 주민등록, 확정일자)을 모두 갖춰야 우선변제권이 생깁니다.
우선변제권이란 임차인이 살던 집이 경매 또는 공매로 넘어간 경우 임차인이 후 순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임대주택 환가대금 (매각대금)으로부터 자신의 보증금을 먼저 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.
| 순위 | 구분 | 종류 (배당순위표) |
|---|---|---|
| 0 | 경매집행비용 | 경매진행에 따른 비용(인지대, 송달로, 수수료 등) |
| 1 | 필요비, 유익비 | 경매목적부동산에 투입된 필요비, 유익비 |
| 2 | 소액보증금, 선순위임금채권 | 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법상 보증금 중 일정액(최우선변제) 근로기준법에 의한 근로자 임금채권 |
| 3 | 당해세 | 경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세 (토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세, 재산세, 도시계획세) |
| 4 | 담보물권 | 확정일자 받은 임차인의 보증금 담보물권 : 근저당, 가등기, 전세권, 임차권 |
| 5 | 일반임금채권 | 2순위 변제 후 잔여금액 |
| 6 | 조세채권 | 담보물권 후 순위 조세채권 |
| 7 | 공과금 | 건강보험료, 국민연금, 산재보험료 등 |
| 8 | 일반채권 | 가압류, 가처분 등의 일반채권 |
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