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‘ 임차인을 위한 법 ’

전세 혹은 월세사는 세입자분들이라면 꼭 알아야 할 임대차 상식이 있습니다.
임대차보호상식과 계약 체결시 체크리스트를 통해 추후 생길지도 모르는 문제와 분쟁을 대비하는 게 좋습니다.

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대항력이란?

주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 임차인이 임대인 또는 임대인으로부터 임대주택을 매수한 제3자(임대주택의 소유권을 이전 받은 제3자) 등에게 대항할 힘을 갖는 것으로 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거 당하지 않고 생활할 수 있는 권리, 임대차계약기간이 종료한 후라도 임차인이 임차보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 계속 거주하며 임대주택의 인도를 거절할 수 있는 권리를 말합니다.

주택의 인도

+

주민등록

=

대항력

  • 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으 로 본다.

    [주택임대차보호법 제3조(대항력 등)]

  • 이사하는 날 꼭 해야 하는 일
    • 전입신고(주민등록)
    • 확정일자 받기

확정일자란?

확정일자란 법원 또는 읍·면·동 주민센터 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다. 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후 순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

  • 확정일자 받는 방법
    • 임대차계약서에 읍·면·동 주민센터 또는 법원·등기소의 공무원이 확정일자인을 찍어주는 방법
    • 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법
  • 거주중인 임대주택이 경매로 넘어간다면?

    대항력과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 [민사집행법]에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후 순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. [주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)]

    주택의 인도

    +

    주민등록

    대항력

    +

    확정일자

    =

    우선변제권

  • 상기 세 가지 조건(주택의 인도, 주민등록, 확정일자)을 모두 갖춰야 우선변제권이 생깁니다.

    우선변제권이란 임차인이 살던 집이 경매 또는 공매로 넘어간 경우 임차인이 후 순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 임대주택 환가대금 (매각대금)으로부터 자신의 보증금을 먼저 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다.

순위, 구분, 종류 (배당순위표)로 구성된 표
순위 구분 종류 (배당순위표)
0 경매집행비용 경매진행에 따른 비용(인지대, 송달로, 수수료 등)
1 필요비, 유익비 경매목적부동산에 투입된 필요비, 유익비
2 소액보증금, 선순위임금채권 주택임차보호법, 상가건물임대차보호법상 보증금 중 일정액(최우선변제)
근로기준법에 의한 근로자 임금채권
3 당해세 경매목적물 자체에 부과된 국세와 지방세
(토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세, 재산세, 도시계획세)
4 담보물권 확정일자 받은 임차인의 보증금
담보물권 : 근저당, 가등기, 전세권, 임차권
5 일반임금채권 2순위 변제 후 잔여금액
6 조세채권 담봉물권 후 순위 조세채권
7 공과금 건강보험료, 국민연금, 신재보험료 등
8 일반채권 가압류, 가처분 등의 일반채권
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